Какие документы нужны при покупке доли в квартире?

Вопрос №2. Какие документы нужно требовать у владельца доли и как их проверять.

1. Правоустанавливающие документы. 

К ним относятся свидетельство о праве собственности и договор, на основании которого получено свидетельство. Проверка подлинности данных документов практического смысла не имеет, поскольку при государственной регистрации Вашей сделки, регистрирующий орган будет руководствоваться собственной базой данных.

Однако, детальное ознакомление с договором имеет практический смысл. Так, например, не редко в договорах прописываются права третьих лиц на недвижимое имущество. Такое право, как пожизненное пользование жилым помещением особенно часто встречается в договорах дарения. Пожилые люди, опасаясь, что впоследствии их могут выкинуть из квартиры родственники, иногда просят оставить за собой такое право при отчуждении недвижимости даже самым близким людям. Стоит заметить, что при всех последующих сделках с этим имуществом, данное право неизменно сохраняется. При этом, нечистые на руку дети и внуки всячески стараются укрыть этот факт от посторонних глаз, поскольку он сильно снижает цену жилого помещения.

Обязательно нужно выяснить дату предыдущего договора, и, в случае, если имеют место слишком частые перепродажи недвижимого имущества, требуйте от нынешнего владельца объяснений. В случае, если объяснения слишком невнятны или подозрительны, стоит более осмотрительно относиться к данной сделке. В таком случае есть смысл заказать расширенную выписку из реестра прав на данное жилое помещение, где будет содержаться вся информация о когда-либо совершавшихся сделках с этим имуществом.

Если Вы обнаружили, что в договоре одна из сторон представлена на основании доверенности, в особенности это касается продавца, тогда имеет смысл выяснить у выдавшего ее нотариуса не отменялась ли она до совершения сделки. К слову сказать, именно с доверенностями связана значительная часть махинаций с недвижимостью. Так, например, по закону доверенность прекращается смертью доверителя, однако, на практике встречаются случаи, когда недобросовестные продавцы используют ранее выданные доверенности уже умерших пожилых людей.

Не часто, но до сих пор встречаются факты совершения сделок по отозванным доверенностям. Это когда гражданин, выдавший доверенность, идёт к нотариусу и пишет заявление об отзыве доверенности, а доверителя об этом не успевает (или не желает) уведомить. Состава мошеничества не будет, т.к. формально поверенный не извещен в письменном виде,  а сделке кирдык.

Если доверенность выдана в другом городе (отличном от того, где совершалась сделка), стоит связаться с нотариальной палатой и проверить наделен ли полномочиями соответствующий нотариус. В нашей обширной практике встречались доверенности, выданные нотариусами с истекшим сроком полномочий. Иди потом доказывай, что ты не дурак.

В целом, при обнаружении в текущем или предыдущем договоре доверенности, которую Вам не удаётся досконально проверить, старайтесь соблюдать простое правило, спасшее нервы многих, оформляйте в договоре купли-продажи полную стоимость, и ни каких договоров дарения.

2. Выписка из домовой книги.

Документ более чем серьезный. Махинаций с выписками в последнее время замечено не было. Однако, выписка имеет следующую особеность - выдаётся непосредственно на собственность, т.е. на конкретную долю квартиры. Таким образом, узнать, что творится на долях других участников долевой собственности, Вам будет невозможно. А там могут быть зарегистрированы по месту жительства десятки людей, как фактически проживающих, так и временно отсутствующих (купивших долю под прописку). В связи с изложенным, неплохо было бы озадачиться получением расширенной выписки из домовой книги (на всю квартиру), где будут отображены все потенциальные жильцы.

3. Свидетельство о надлежащем извещении об отказе от первоочередного права выкупа.

Проверить, получил ли его действительно адресат, Вы не сможете. Об этом Вы узнаете в суде, если таковой будет иметь место в дальнейшем. Однако, предпринять элементарные меры предосторожности можно. Так, например, многие шустрые граждане направляют извещение на адрес своего места жительства (или своих знакомых) затем его добросовестно получают, представившись родственником адресата. В наших отделениях связи такой финт прокатывает на раз. Могут ещё домой принести. Во внутренних почтовых документах, при этом, ставится рукописная ометка типа "письмо получил брат такой-то..." Однако, нотариус этого не знает и выдаст свидетельство о надлежащем извещении. Само-собой, всё вскроется в суде, когда долю у Вас будут обирать возмущенные Содольщики. Способ подстраховки простой - прописывайте всю сумму сделки в договоре купли-продажи. По крайней мере, в убытке не будете. Так что адресок, по которому извещение направлялось, сверьте, если есть возможность, с местом жительства или регистрации Содольщика.

4. Согласие супруга (бывшего супруга) на сделку.

Если паспорт продавца свеженький, то в нем может не стоять отметки о прекращении брака. Этот интересный факт биографии гражданина может быть легко скрыт таким образом. Стало быть, согласие бывшего супруга на сделку не требуется, ведь формально его, вреде как, нет. Нет это не значит, что никогда не было. При чистом паспорте, вероятность того, что имущество было куплено в браке есть всегда. Ведь правду Вам никто не скажет. Способ страховки всё тот же, повторяться не будем.

Хочу посмотреть Вопрос №3 (как не нарваться на судебную тяжбу по доле).

система комментирования CACKLE