Как самому выбрать долю в квартире в Москве?

Вопрос №1. Как правильно самому выбрать долю в квартире на рынке недвижимости, на какие особенности стоит обратить внимание, про какие нюансы следует всегда помнить. Что такое ликвидность и перспектива.

В настоящее время долевая собственность представлена на Московском рынке весьма широко и объёмно, не так, как это было 5-7 лет назад. В те сладкие докризисные годы мало кто в серьёз задумывался над тем, что ему придется продавать или покупать квартиры по частям. В те времена более простой товар, такой как квартиры и комнаты, расходился, как горячие пирожки.

Квартиру выбрать для покупки намного проще. Достаточно определиться с районом, выбрать подходящий по карману дом и квартиру нужной площади, и дело сделано. Комнату выбирают также, но с  поправкой на соседей, их социальный уровень и количество.

Если резюмировать по степени важности, то это будет так: район - дом - площадь - соседи.

Однако, если Вы подбираете себе для покупки долю в квартире, то критерии оценки, аналогичные приведенным выше, работают с точностью до наоборот. Т.е. отсчитываем всё также, но в обратном порядке. Соседи - площадь - дом - район.

При покупке доли квартиры прежде всего играют роль люди, с которыми Вам предстоит в будущем жить и общаться. Разумеется, предпочтение отдаётся интеллигентным семейным москвичам. Это могут быть семейные пары любого возраста, пенсионеры, в т.ч. одинокие. Вообще, с одинокими стариками стоит быть поосторожнее, особенно если возраст уже зашкаливает за невероятный. Обыкновенно, в таком возрасте уже наступает некое состояние души, когда человека сдвинуть с места уже крайне сложно. Трухлявые старики бязательно хотят умереть там где сейчас живут, т.е. в привычной обстановке. Такие варианты, возможно, придется выдерживать несколько лет, дожидаясь, так сказать, естественного развития событий.

Отпетых уголовников, наркоманов и алкоголиков желательно из этого списка исключить сразу, так как их жильё, обычно, отжимают работники полиции через своих людей. Поскольку это их вотчина, то лезть туда будет ошибкой. За своё они могут Вас наказать.

Многодетные семьи, особенно те, где собственники долей несовершеннолетние дети, следует также не воспринимать как рабочие варианты. К ним же относятся густонаселенные квартиры большим количеством прописанных людей или мелкодробленные доли с большим числом Содольщиков.

По нашему субъективному мнению, если Содольщиков более 2-х человек, то это уже не вариант. Мы считаем, что покупка мелких долей, таких как 1/3, 1/4, 1/8 и т.д. возможна только если вся оставшаяся часть квартиры находится в одних руках. Если Содольщиков более трёх, то это уже практически неразрешимая проблема, особенно если один из них дурак.

Не менее важен и социальный статус будущих Содольщиков. Это значимо в случае необходимости доплаты при разъезде. Так, молодым банки легче дают ипотечные кредиты на покупку жилья. 

Площадь имеет следующее по значимости значение. Так, если общая площадь квартиры около 80 кв.м и больше, то такое жильё легко разъезжается в две однокомнатные квартиры. В остальных случаях потребуется доплата, или, если её нет, то прямая дорога в область, считай, открыта.

Дом и район имеют значение лишь к общей стоимости квартиры. Чем центрее район и чем престижнее дом, тем дороже стоит квартиры, соответственно, тем лучше шансы к ее быстрому разъезду. 

Ликвидность.

Запомните: купить долю в квартире в Москве - это самая обычная гражданско-правовая сделка по купле-продаже недвижимого имущества. Раз это так, то и относиться к такому вопросу, как покупка доли в квартире, нужно как к самой обычной сделке, то есть предельно внимательно, соблюдая необходимые меры осмотрительности и предосторожности.

Доля в квартире - это самый обыкновенный товар, в связи с чем уместно вспомнить народную премудрость, которая гласит, что на рынке два дурака, один покупает, второй - продает. 

В связи с чем, первое, о чём нужно иметь самое ясное предтавление - это самое главное свойство любого товара, - ликвидность. Так, например, если Вы купили автомобиль, и, в последствии, он Вам не понравился, то Вы его легко можете продать, приблизительно за те же деньги, что и покупали, то есть ликвидировать. Этот основополагающий принцип лежит также и в основе оборота долевой собственности. Покупая долю в квартире, первое о чём Вы должны подумать: а как я её буду, в случае чего, эту долю продавать? "В случае чего" может наступить по любым, не зависящим от Вас причинам, например, срочно понадобились деньги, или другие веские причины избавиться от недвижимого имущества.

Причём слово "избавиться" мы не трактуем, как продать с убытком в течение года или двух. Под этим словом мы понимаем продажу актива за свои же деньги за 2-3 месяца. Отсюда можно сделать первый первый вывод.

Вывод №1: долю, находящуюся в продаже более 3-х месяцев, как потенциальную покупку рассматривать не стоит! Это неликвид! Причины неликвида мы разберем ниже. Кратко можно добавить только одно - хорошие варианты долго не висят.

Неликвид может возникнуть на рынке недвижимости вследствие 3-х причин, которые нужно учитывать:

1-я причина неликвида - значительная переоценка доли. Возникает такая причина очень часто и связана с высокой конкурентной борьбой за клиента на рынке недвижимости в Москве. Суть сводится к тому, что риэлторы всеми правдами и неправдами стараются завлечь продавца к себе, обещая продать его долю в квартире по более высокой цене, чем это предлагают другие. По этому, такие доли изначально выходят на рынок с нереально высокой ценой, которая затем значительно снижается, а спустя некоторое, порой очень продолжительное время, достигает рыночной цены. Срок просадки цены до рыночной зависит от терпения владельца доли, и, в отдельных случаях, затягивается до нескольких лет. Способ самостоятельно оценить долю в квартире нами подробно описан в другом разделе сайта.

2-я причина неликвида - сезонный фактор. Это обстоятельство так же необходимо брать во внимание. Так, например, с середины мая по середину сентября на рынке недвижимости из года в год наблюдается некий "мертвый сезон", связанный скорее со временем отпусков и снижением общей деловой активности. Бывает, что в это время, даже заведомо хорошие рабочие варианты долевой собственности, мертво висят несколько месяцев без какого-либо движения. То хозяин доли на даче, то риэлтор в отпуске, то сами покупатели поразъехались. Случается и такое, т.ч. принимать во внимание этот существенный момент необходимо.

3-я причина неликвида - плохое качество самой доли в квартире. Это самая распространенная причина неликвида. В 50% случаев длительных продаж заложен именно этот фактор. Этот параметр двумя словами не опишешь, и мы посвятим ему место ниже. Вцелом речь пойдёт о перспективе, а это вопрос второй по важности, после ликвидности.

Перспектива.

Начинающему квартирному рейдеру важно определиться сразу в том, для чего ему, собственно говоря, нужна покупаемая доля в квартире. От этого напрямую зависит её перспектива.

Варианты, из которых можно выбрать, следующие:

а) мне негде жить, и, чтобы не снимать комнату или квартиру, я хочу купить долю в квартире в Москве, а затем, когда у меня решится вопрос с жильём, я её, как долю, продам;

Если доля квартиры Вам нужна, чтобы пережить трудные времена, то для этого, как нельзя лучше, Вам подойдут варианты, когда доля продаётся в квартире, в которой остальные Содольщики, по каким-то причинам, не проживают. Это довольно распространенный случай, и не слишком покупаемый, к слову сказать. Например, кода Содольщик несовершеннолетний и живёт с родителями, или проживает в другом регионе, или находится в местах лишения свободы, или в детском доме и т.д.. В большинстве случаев, такие доли в квартирах стоят дорого, зачастую их цена далеко переваливает за половину стоимости самой квартиры, а хозяева их продавать не слишком спешат, поскольку наверняка пустили туда квартирантов и имеют с этого прибыль. Одним словом, поджидают жирного покупателя. В этом случае, можно пользоваться всей квартирой по собственному усмотрению, пока вышеуказанные обстоятельства не постучат Вам в дверь. Случется и так, что всей квартирой можно пользоваться пожизненно, если Содольщик, например, душевно больной и постоянно находится в психдиспансере и лишен дееспособности. Профессиональных рейдеров такие варианты не интересуют в принципе. Получается дорого и Содольщика не достать, т.е. время разъезда, в лучшем случае, затягивается до бесконечности.

б) мне негде жить, и, чтобы не снимать комнату или квартиру, я хочу купить долю в квартире в Москве, а если Содольщикам надоест моё присутствие, я соглашусь на продажу всей квартиры;

При таких обстоятельствах Вы должны брать во внимание с кем вы собираетесь временно проживать, ведь может так случится, что присутствие других Содольщиков Вам надоест быстрее, чем им Ваше. Чтобы не попасть в просак, ни при каком раскладе не стоит связватьтся с долями в густонаселенных квартирах, с квартирами, в которых живут многодетные семьи с несовершеннолетними детьми. Тогда предпочтительнее в соседях будет молодая пара, или пенсионеры, или один проживающий Содольщик. Не стоит излишний раз напоминать, что в этом случае в квартиру должен быть свободный доступ, а продавец должен фактически занимать в ней какую-либо изолированную комнату. По ходу сделки Вы должны перевезти в эту комнату какую-то мебель, чтобы по сразу завершению сделки туда быстренько вселиться. 

в) мне негде жить, и, чтобы не снимать комнату или квартиру, я хочу купить долю в квартире в Москве, с целью склонить Содольщиков к продаже всей квартиры и заработать на этом денег;

Если Вы изначально преследуете такие цели, то Вас, вероятно, уже ни чем не напугаешь. В таком случае потенциальные соседи значения не имеют, а стоит заострить больше внимания на количестве участников долевой собственности, их социальном статусе, их материальным возможностям. Желательно, чтобы Содольщиков было не более одного-двух. Причём, если два, то желательно, чтобы это была одна семья, чтобы при разъезде им не потребовались две отдельные площади. Социальный статус тоже имеет немаловажное значение. Так, например, пенсионеры в Московскую область переезжают неохотно, т.к. теряют Лужковскую надбавку к пенсии и льготу на бесплатный проезд в метро. Материальное благополучие тоже неплохо было бы учесть, поскольку не все квартиры в столице разъезжаются на меньшую площадь. В некоторых случаях без доплаты не обойтись. А если Ваши Содольщики будут из числа малобеспеченных, то доплата за их будущую жилплощадь, с большой долей вероятности, ляжет на Ваши плечи, и, в итоге, придется ужиматься в цене. Ну, и на счёт свободного доступа в квартиру, не лишним будет напомнить.  

г) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве как инвестицию в недвижимость, а если Содольщики захотят продать всю квартиру, я не соглашусь на продажу всей квартиры;

Покупка доли квартиры с инвестиционными целями - занятие не для слабонервных. Если Вам вздумалось, например, купить долю в квартире в доме под снос, знайте, что затем Вам придется долго и упорно дожидаться этого самого сноса. Такая инвестиция должна быть совершена на длительное время, поскольку планы сноса жилых домов периодически изменяются не в сторону их ускорения. Кроме того, информация о сносе дома должна быть абсолютно достоверной. В этом вопросе не стоит доверять риэлторам или продавцу, которые обычно имеют для этого всего два аргумента: первый - это хрущёвка и её всё равно когда нибудь снесут, второй - посмотрите в интернете. Лучше всего будет обратиться с этим вопросам в Префектуру округа и получить там более точною информацию.

И ещё один нюанс, при сносе домов улучшение жилищных условий по закону не производится! По всем нормам права при переселении Вам формально должны предоставить равнозначную по площади квартиру в новом доме в таких же долях, как и прежнее жильё. В Префектурах округов это отлично знают и за предоставление нескольких изолированных квартир попросят "на лапу" немалую сумму (если вообще Вы сумеете об этом договориться). Так что, одними расходами на покупку доли в квартире дело не ограничится. Придется, как минимум, ещё разок раскошелиться. 

Кроме того, всегда имеется риск, что дом, вместо сноса, попадёт под реконструкцию. В результате, вместо квартиры в новостройке Вы получите плохо отремонтированную хрущёвку ещё этак годков на 15-20. Имея намерение вложиться в долю в квартире в качестве инвестиции, лучше тщательно изучить обстановку в квартире и связываться с этим делом только в том случае, если остальные Содольщики также имеют другое жильё, и на доле не проживают фактически. В этом случае квартиру можно хотябы сдавать, а полученную прибыль делить между участниками долевой собственности. По крайней мере, это хоть как то скрасит Ваши унылые будни.

д) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве как инвестицию в недвижимость, а если Содольщики захотят продать всю квартиру, я соглашусь на продажу всей квартиры целиком и заработаю на этом денег;

Этот вариант имеет таки же особенности, как и предыдущий вариант г). Однако, если тогда речь шла об инвестиции, конечной целью которой является снос дома и получение изолированной квартиры, то в этом случае Ваше желание продать свою инвестицию совместно с другими Содольщиками и получить при этом прибыль, обуславливается одним важным фактором. Главный фактор - это цена. Купить такую долю Вы должны по правилу "идеальную цену делю на 2". Т.е. Ваша прибыль при совместной продаже всей квартиры с остальными Содольщиками, должна формироваться за счёт того, что продавец, у которого Вы покупаете долю в квартире, сильно "упал в цене". Это падение и есть Ваша будущая прибыль. Ведь создавать проблемы другим Содольщикам Вы не намерены, стало быть и расчитывать при общей продаже на что-то большее от того, что Вам полагается из размера доли, не стоит.

е) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве как инвестицию в недвижимость, и склонить Содольщиков продать всю квартиру;

Это вариант для настоящего, не боящегося приключений, квартирного рейдера. Если Вы намерены склонить Содольщиков к продаже всей квартиры целиком, то должны, как отче наш, зазубрить следующее:

  • в Содольщиках ни каких детей;
  • Содольщиков не более двух;
  • все Содольщики живут в квартире;

Чтобы не замораживать инвестицию, определитесь сразу с тем, как Вы намерены попасть в жилое помещение. Крики, вопли, скрежет металла, визг болгарки, - взлом входной двери - вот настоящий кураж! Если его нет, стоит позаботится о свободном доступе в квартиру. В противном случае год -полтора на вселение через суд. 

Долю берите чем меньше, тем лучше! Так оно дешевле по цене выходит. Вполне сойдёт 1/4, 1/6, 1/8, меньше не стоит. Размер квартиры и количество комнат значения не имеет. Проходные комнаты - удачный вариант, занимайте сразу проходную, она, считай, сразу Ваша, во вторую внедряемся постепенно и неумолимо (ведь порядок пользования квартирой не определен). Доля в однокомнатной квартире - 100% разъезд в кратчайшие сроки.

ж) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве для прописки, а если Содольщики захотят продать всю квартиру, я не соглашусь на продажу квартиры вцелом, т.к. лишусь регистрации по месту жительства в Москве;

При таком раскладе, Вам понадобится самая дешевая доля из тех, что продаются на рынке. Вселение и проживание для прописки не обязательно, да Вам оно и не нужно. Под прописку подойдёт любой размер доли, однако, слишком дробленые выбирать не стоит. В любом случае, покупать под прописку сотые и тысячные доли мы не рекомендуем, рано или поздно, государство озадачится этой проблемой и выдумает какую-нибудь гадость. Представьте себе, в квартире прописана не одна сотня людей, за коммуналку не платят, находятся неизвестно где и т.д. Когда-то это всё закончится плачевно ... В общем, по нашим рекомендациям не менее десятой доли.

Изучить Вопрос №2 (на счёт документов).

• Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

• Обсудить с пользователями сайта любую, даже самую неудобную, тему по вопросам долевой собственности можно на нашем ФОРУМЕ.

система комментирования CACKLE