Оценка доли квартиры с определенным порядком пользования

Мы решили не мешать в общую кашу разные доли, и абсолютно уверены, что это правильно. Всё дело в том, что в квартирах, где порядок пользования определен, оценка доли квартиры производится несколько иначе, чем оценивается подавляющее большинство долей в жилых помещениях с неопределенным порядком пользования.  

Так что, если Вы относитесь к этому числу, можете действительно считать себя человеком, которому сильно повезло. Для начала давайте определимся с документами, подтверждающими везение. И так, проверка Ваших документов. Варианта имеется всего два:

  1. Судебное решение об определении порядка пользования жилым помещением.
  2. Письменное соглашение между участниками долевой собственности.

В основном, под определением порядка пользования в жилом помещении предполагается наличие, вступившего в законную силу, судебного решения об этом. Если решения суда нет, а есть некие внутренние устные соглашения между Содольщиками о том, кто какой из комнат в жилом помещении будет пользоваться, то считайте, что порядок пользования не определен. Ибо данный юридический факт необходимо подтверждать только решением суда.

оценка доли квартирыКроме того, здесь есть один нюанс. В решении суда будут чётко определены границы той части квартиры (а это обязательно будет изолированная комната), которую суд определил в пользование конкретного Содольщика, причём Содольщики будут прописаны поимённо. Имеется ввиду, например, следующее: за Ивановым - комната 15 метров, за Петровым - комната 18 метров, за Сидоровым - комната 12 метров. Именно так, и ни как по другому. Таким образом, если Иванов уже свою долю в праве продал постороннему лицу, то порядок нужно определять заново, с участием нового фигуранта. Таким образом, если состав Содольщиков изменился, считайте что у Вас порядок пользования не определен.

Что касается достигнутого соглашения между участниками долевой собственности. Не пройдёт и вариант, если между Содольщиками заключено соглашение об определении порядка пользования жилым помещением в простой письменной форме. Подлинность подписей на этом соглашении должна быть заверена нотариусом. Простой бумажке с несколькими каракулями доверия не будет.

В случае, если ни одного из этих вариантов у Вас нет, значит Вы зашли не по адресу, тогда Вам нужно сюда.

Как мы уже указывали в других разделах, 99% долей поступают на рынок недвижимости в неопределенном состоянии. В оставшемся 1% случаев, когда порядок пользования определен, за каждым Содольщиком фактически закрепляется определенная изолированная комната в жилом помещении. В этом варианте, оценка доли квартиры фактически сводится к определению рыночной стоимости комнаты, занимаемой Содольщиком в жилом помещении. Если цена доли ориентирована на обычную комнату в квартире коммунального заселения в конкретном районе г.Москвы, тогда это значительно упрощает оценку доли в квартире. Комнату в коммунальной квартире Вам может оценить любой риэлтор, используя метод сравнительного анализа недавно проданных в конкретном районе комнат.

Однако, как ни крути, комната - это комната, а доля - это доля. В комнату в коммуналке Вы можете поставить металлическую входную дверь, отдельный счётчик электроэнергии, и вообще жить достаточно изолированно от других жильцов. Доля таких действий не подразумевает, точнее сказать, в теории это допустимо, но на практике - бессмысленно. Ведь с изменением состава Содольщиков, может быть по иному определен порядок пользования жилищем, а то и вовсе, ранее определенный порядок, бывает прекращён.

На этот счет имеется Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», где сказано, что при разрешении дел о вселении в жилое помещение судам следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать в точности долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования". Пойди разберись, что за хренотень? Как можно учесть уже сложившийся порядок, нуждаемость и реальную возможность проживания. Для нас это всегда было и остается загадкой. Так что, решение суда в этом вопросе, предсказать заранее не возможно!

Приведем пример.

Допустим в трехкомнатной квартире (с изолированными комнатами) имеется три Содольщика, каждый из которых владеет по 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру. Суд, худо-бедно, хоть каким то образом, при согласии Содольщиков, может определить в пользование каждому из них по изолированнной комнате. Кому побольше, кому поменьше, это уже неважно, главное, что теоретически это возможно, а практически осуществимо. В последующем, один из Содольщиков дарит или продает на сторону свою 1/3 долю двум разным людям, по 1/6 каждому. Таким образом, Содольщиков становится уже четверо, а изолированных комнат остается всего три. При таких обстоятельствах суд не сможет, даже в теории, определить порядок пользования жилым помещением, не ущемив права одного из Содольщиков. Таким образом, предыдущий порядок пользования летит коту под хвост.

Или другая ситуация, когда, например, двое Содольщиков имеют равные доли в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами. Как известно, по площади они равными не бывают. Обычно одна большая, другая - маленькая. Жили они не тужили, один занимал ту, что побольше, другой ту, что поменьше. Затем, который проживал в меньшей комнате свою долю отчуждает посторонним лицам. А там, к примеру, семья с ребенком. Суд изменяет порядок пользования, и более нуждающемуся в площади Содольщику определяет в пользование большую комнату. Как говорится, поменялись местами.

Само-собой, такие изменения могут быть спутниками исключительно долевой собственности. Применительно к комнатам коммунального заселения, такое невозможно в принципе. Комната - частная собственность, и никаких принудительных изменений в плане ее пользования закон не предусматривает. Только по усмотрению и волеизявлению владельца.

В связи с этим, когда происходит оценка доли квартиры, это значимое обстоятельство нельзя не учитывать. Так что, и здесь есть свои особенности, о которых мы Вам сейчас расскажем.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыНаличие среди Содольщиков очередников на улучшение. Это очень хороший положительный фактор, когда производится оценка доли квартиры. Он напрямую увязывается с тем, что очередники будут ждать подарка судьбы сколь угодно долго. Терпению очередников нет ни каких границ! Таким образом, о неожиданном отчуждении принадлежащей им доли в квартире речь ни когда не пойдет. Эти будут камнем стоять до последнего. Умирать, рождаться, жениться, разводиться, но при этом ждать, ждать и ждать. Вцелом, если доля в квартире с такими соседями определена, ее можно смело оценивать как соответствующую по площади комнату в коммуналках этого района. Как правило, любая комната в Москве, пусть даже самая смехотворно маленькая, стоит не менее двух миллионов рублей.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыДом под снос. Когда происходит оценка доли квартиры с определенным порядком пользования, это, конечно, только плюс. Во-первых, причина та же, что и описывалась выше. Люди, с большой долей вероятности, будут ждать сноса дома и его расселения. И ни чего, что при сносе ветхого жилья, власти не обязаны улучшать жилищные условия проживающих лиц. Формально, они обязаны предоставить аналогичную квартиру в новом доме, по площади не меньше старой, в таких же точно пропорциях собственности. Только вот коррупцию у нас никто не отменял. За небольшую мзду ответственному чиновнику, вполне можно получить изолированную квартиру. Он сам там по бумагам проведет все правильно, что будто бы Вам положено.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСосед - одинокий пенсионер. Доживающие свой длинный век бабушки-старушки, это очень хороший фактор для такого дела, как оценка доли квартиры.  Что можно придумать лучше, чем иметь в Содольщиках такого божьего одуванчика. Как правило, они чистоплотные, тихие, куда-либо съезжать не собираются, не считая перезда на постоянное место жительства, где все мы будем когда-то. В их планах только одно: спокойно дожить отпущенное им время в этой квартире, где возможно они прожили всю свою жизнь, или с ней их связывает что-то дорогое душе. Определенная доля в такой квартире - считай комната в коммуналке, пойдет по одной цене, а то и будет стоить намного выше. Это будет зависеть от того, что за наследники кружат вокруг этого добра. В случае, если их нет, имущество перейдет государству. Можно будет потом выкупить оставшуюся долю незадорого.

оценка доли в квартире, оценка доли квартиры

Содольщик не использует определенную ему комнату для собственного проживания. Оценка доли квартиры, где с одной стороны живут квартиранты, или стоит закрытая комната со старым барахлом, сразу отталкивается от цены комнаты в квартире коммунального заселения. Этот фактор всегда говорит о том, что у Содольщика есть другое жилье, и бодаться за это он не собирается в ближайшей перспективе. Вполне возможно, что просто решил оставить эту проблему на потом, или вообще своим детям. Возможно, это запасной вариант Содольщика, чтобы было в случае чего куда податься, а пока сожительствует с кем-нибудь, а выгонят - поедет сюда. 
 
Из всего вышеизложенного Вы, наверное, уже поняли, что положительным фактором, когда производится оценка доли квартиры с определенным порядком пользования, всегда является фактор стабильности, как гарантия неизменности ранее возникших правоотношений. И наоборот, если отношения между Содольщиками нестабильны, и в любой момент состав Содольщиков может измениться, тогда от определенного порядка пользования в жилом помещении толку мало. Однако, как уже говорилось, в любом случае, доля с определенным порядком пользования может быть оценена на порядок, а то и несколько порядков выше.
 
Приведем пример.
 
Возьмем 1/4 долю в четырехкомнатной квартире с изолированными комнатами с четырьмя Содольщиками в спальном районе. Представим ситуацию, что в этой квартире проживают, например, шесть человек (три Содольщика и члены их семей). Четвертый, как водится, не проживает, а долю продает. Без определения порядка пользования ему не продать свое добро и за полмиллиона рублей. Определив порядок пользования, можно уже вести речь и миллион, и за полтора. Существенно, не правда-ли?
 

Если для Вас затруднительна самостоятельная оценка доли в квартире, с определенным порядком пользования, прямо на этой странице (ниже блок "Добавить комментарий") напишите параметры квартиры, кратко опишите ситуацию в жилом помещении, укажите ключевые моменты оценки, указанные в этом разделе, и, в кратчайшие сроки, мы опубликуем приблизительную продажную стоимость Вашей доли.

 

Если Вы хотите сделать это не публично, а конфиденциально, то воспользуйтесь формой обратной связи в разделе КОНТАКТЫ.

 

Если Вы больше доверяете частным экспертам (мы работаем только с проверенными специалистами), свяжитесь с ними здесь.

 

Кроме того, если Ваша доля покажется нам интересной, то Вам поступит публичное предложение о выкупе доли, либо, при отсутствии заинтересованности, мы дадим Вам практический совет, что с ней делать дальше, и как быть.

 

Поверьте, что оценка доли в квартире у нас правильная, и выкупаем мы реально!

 

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Обсудить с пользователями сайта любую, даже самую неудобную, тему по вопросам долевой собственности можно на нашем ФОРУМЕ

 

система комментирования CACKLE